Pass Foncier 2011

Les personnes qui deviennent propriétaires de leur résidence principale peuvent bénéficier du dispositif Pass-Foncier, tel qu’il a été redéfini par la Loi Boutin du 25 mars 2009.

Le dispositif Pass-Foncier est destiné à étaler dans le temps l’effort financier des personnes qui empruntent pour acheter leur résidence principale.

Deux types d’aides sont prévues :
1. Un Pass-Foncier sous la forme d’un bail à construction qui permet aux emprunteurs de rembourser d’abord la maison et ensuite l’achat du terrain.
2. Le prêt Pass-Foncier sous la forme d’un différé d’amortissement qui permet aux emprunteurs de rembourser d’abord seulement les intérêts puis le capital, afin d’alléger leur effort financier.

Les bénéficiaires

Pour bénéficier du dispositif Pass-Foncier, l’emprunteur doit respecter plusieurs conditions.
1. Il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant sa demande.
2. Ses ressources doivent être inférieures aux plafonds en vigueur pour l’octroi du prêt à taux zéro.
3. Il doit bénéficier d’une aide à l’accession sociale accordée par une collectivité locale (subvention, prêt bonifié, etc.).
• Cette aide doit être d’au moins 4 000 euros pour les ménages d’une à trois personnes dans la zone A (3 000 dans les zones B et C), et de 5 000 euros pour les ménages de 4 personnes et plus dans la zone A (4 000 dans les zones B et C).
• L’acquéreur ne peut pas obtenir un « Prêt Accession du 1 % Logement », ni en cas de bail à construction, un prêt épargne-logement.

Le Pass-Foncier sous forme de bail à construction concerne la construction ou l’acquisition d’une maison individuelle neuve destinée à être occupée par l’accédant à titre de résidence principale.

Il peut s’agir d’une maison acquise dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement ou d’une maison que l’accédant fait construire en tant que maître d’ouvrage.

Le prix d’acquisition ou de construction (TTC) ne doit pas excéder un prix maximum au m2 de surface utile, variable suivant la zone géographique d’implantation du logement :
zone A : 3 932 €
zone B1 : 2 637 €
zone B2 : 2 302 €
zone C : 2 014 €
Il s’agit des zones définies par le décret du 29/4/2009 concernant la réduction d’impôt Scellier.
Dans le cas d’une construction de logement, ce plafond s’applique pour le seul prix de la construction (ni le prix du terrain, ni par conséquent le coût total de l’opération ne sont plafonnés. Ce plafonnement est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009.

Le bail Pass-Foncier

Le bail à construction Pass-Foncier est un bail de longue durée par lequel le preneur (l’accédant ou le promoteur en cas de vente en l’état futur d’achèvement) s’engage à édifier une maison sur le terrain dont il a la jouissance, et qui lui confére la propriété de la construction.

Pour permettre à l’accédant de ne pas supporter, dans un premier temps, le coût du terrain, une filiale d’un organisme 1% logement (CIL/CCI) assure le portage foncier : elle achète le terrain et le revend ultérieurement à l’accédant.

Cette filiale signe avec l’accédant un bail à construction et une promesse de cession du terrain au terme du bail à construction, sous condition suspensive du paiement du prix afférent au terrain.

La durée du bail à construction correspond à la durée du prêt le plus long souscrit pour le financement de la construction par l’accédant. Elle ne peut être inférieure à 18 ans et supérieure à 25 ans.
L’accédant a toutefois la faculté d’acheter le terrain quand il le souhaite pendant la période de portage (c’est-à-dire pendant le cours du bail à construction) et aux mêmes conditions qu’à l’issue de la période de portage (cf. ci-dessous). Dans ce cas le bail à construction peut prendre fin avant 18 ans.

Montant du Pass-Foncier

L’aide apportée par le Pass-Foncier est égale au coût du terrain que la filiale du CIL/CCI prend en charge pendant la période du portage foncier, sans paiement de loyer en contrepartie, et que l’accédant lui paiera ultérieurement, après avoir remboursé les prêts contractés pour la construction.

Elle est égale au prix du terrain (majoré des frais d’acquisition supportés par la filiale du CIL et des frais d’expertise pour son évaluation), sans pouvoir excéder par logement, un plafond variable suivant la zone géographique d’implantation du logement :
10 000 € en zone C
20 000 € en zone B2
25 000 € en zone B1
30 000 € en zone A

L’achat du terrain

Le prix de vente du terrain est est égal au prix auquel la filiale de l’organisme 1% logement l’a acquis (frais de notaire et d’expertise inclus) diminué de l’avance que lui a versée l’accédant, le cas échéant, actualisé chaque année sur toute la durée effective du portage :
- au taux de 1,5 %, si l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction (entreprise du secteur privé autre qu’agricole) ;
- au taux d’inflation (limité entre 2 % et 4,5 %) dans les autres cas.

Si l’accédant n’a pas acheté le terrain pendant la période du portage foncier, il est informé par la filiale de l’organisme 1% logement au moinsun an à l’avance de la possibilité qui lui est offerte d’acquérir le terrain.

• soit il lève l’option et il acquiert le terrain
• soit il renonce à l’acquisition du terrain : le bail à construction peut, à sa demande, être prorogé pour une durée maximale de 15 ans. L’accédant reste alors locataire du terrain et doit s’acquitter d’un loyer dont le montant est égal à la mensualité d’un prêt aux meilleures conditions de marché sur 15 ans. A l’issue de cette période de 15 ans, l’accédant devient pleinement propriétaire du terrain.

Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, le bail à construction est passé dans un premier temps entre la filiale du CIL et le promoteur. Il est cédé à l’accédant au moment de la signature de l’acte de vente authentique. L’accédant rembourse alors au promoteur l’avance que celui-ci a, le cas échéant, versé à la filiale du 1% logement.

Vente de la maison

En cas de vente du logement par l’accédant, les droits résultant du bail à construction ne peuvent être cédés qu’avec l’agrément du bailleur (la filiale de l’organisme 1% logement).
Celui-ci est accordé de plein droit si le nouvel acquéreur remplit les mêmes conditions que l’accédant initial (primo accession, revenus inférieurs aux plafonds de ressources réglementaires et acquisition à usage de résidence principale).

S’il ne remplit pas ces conditions, l’accord du bailleur n’est donné que si le nouvel acquéreur s’engage à verser un loyer périodique (fixé par le contrat de bail à construction) ou à acheter le terrain en levant l’option. Le taux de TVA à taux réduit dont a bénéficié l’accédant est dans ce cas remis en cause : le ménage bénéficiaire est tenu de verser un complément de TVA.

Le prêt Pass-Foncier à amortissement différé concerne les acquisitions ou les construction d’une maison ou d’un logement dans un immeuble collectif.

Le montant du prêt Pass-Foncier accordé par les CIL/CCI est égal à 30 % du coût total de l’opération (TTC). Il est limité à un plafond qui varie suivant la zone géographique d’implantation du logement :
10 000 € en zone C
20 000 € en zone B2
25 000 € en zone B1
30 000 € en zone A
Dans le cas d’une construction du logement, ce plafond s’applique pour le seul prix de la construction (ni le prix du terrain, ni par conséquent le coût total de l’opération ne sont plafonnés).

Pendant une période égale à la plus longue période de remboursement des autres prêts dans la liite de 25 ans (hors prêt à 0%), l’emprunteur ne rembourse que les intérêts du Pass-Foncier au taux de 1,25% (2,5% s’il n’est pas salarié d’une entreprise assujettie au 1% Logement).

A l’issue de la période de différé d’amortissement, l’emprunteur commence à rembourser le capital. Il dispose d’un délai de 10 ans maximum pour le faire. Le taux d’intérêt au cours de cette période est de 4,5% par an.

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation le capital, sans être redevable d’une quelconque pénalité.

Quelle que soit la forme du Pass-Foncier, l’opération ouvre droit à un taux réduit de TVA à 5,5% ( 2,1% en Guadeloupe, Martinique et Réunion).

S’il s’agit de la construction de la maison par l’accédant en tant que maître d’ouvrage (dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, d’entreprise, de maîtrise d’œuvre ou d’architecte) : le maître d’ouvrage accédant règle dans un premier temps la TVA au taux normal de 19,6% et il est remboursé de la différence après achèvement de l’immeuble. S’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’accédant acquitte la TVA à 5,5% directement.

Dans le cas d’un prêt Pass-Foncier, l’accédant acquitte la TVA à 5,5% directement, qu’il s’agisse de la construction ou la vente d’un logement neuf.

Le bénéfice de la TVA à taux réduit est remis en cause lorsque l’accédant n’occupe pas le logement à titre de résidence principale pendant au mois 15 ans ou cède son droit au bail à construction à un accédant qui ne remplit pas les conditions pour bénéficier du dispositif. Dans ce cas, le bénéficiaire est tenu de verser un complément de TVA dont le montant est dégressif au-delà de la 5éme année de détention du logement.

Dans certains cas, l’accédant peut bénéficier, à sa demande, d’une garantie de rachat et de relogement. A condition que son taux d’effort financier (pourcentage de ses charges de remboursement et charges immobilières par rapport à ses ressources) soit supérieur ou égal à 40% pendant les trois derniers mois précédant sa demande.
Parmi les cas prévus : chômage de longue durée, invalidité, décès d’un proche (conjoint ou concubin pacsé, descendant vivant au foyer…

La garantie de rachat de son logement

Le CIL s’engage à racheter le logement à hauteur de 80% du prix d’achat initial, décoté de 1,5% par an à compter de la sixième année et éventuellement minoré des frais de réparations si le logement a subi des dégradations dues à un usage anormal.

La garantie de relogement

L’ accédant dont les ressources ne dépassent pas le plafond ouvrant droit à un logement HLM (plafonds PLUS), peut demander au CIL à être relogé. Le CIL lui propose trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans les 6 mois suivant sa demande qui doit avoir été adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Le demandeur dispose d’un délai d’un mois à compter de chacune des trois offres pour accepter. S’il n’en accepte aucune, la garantie de relogement cesse de s’appliquer.

Blog Clé En Main

http://pagead2.googlesyndication.com/pagead/show_ads.js

http://pagead2.googlesyndication.com/pagead/show_ads.js